“一饱读作气，一年还了50多万元的房贷，省下（这部分本金）约4.5%的利息资本，不比深切香？”深圳又名购房者元粒（假名）在某酬酢平台上晒出我方的还贷纪录。

与元粒相通的购房者不在少数。近期，在存量房贷与新发房贷利率差较大、财富荒势头合手续的布景下，提前还贷局势热度不减。近期统计数据炫耀，咫尺银行按揭早偿率在14%独揽。

阛阓也运转流传存量房贷行将调降的外传。有业内东说念主士合计，聚积本年最新的房贷战术和利率变化，存在再度调降存量房贷利率的可能性。如存量按揭利率调换或对银行息差形成影响，不外假定欠债资本同表率整，预测对于息差总体影响中性。

有高位购房者一年屡次提前还贷

楼市“5·17新政”后，存量房贷与新发房贷的利率差重回高位。

中金公司银行业分析师林英奇暗示，证明央行数据，末端6月新披发房贷利率为3.45%，如若有计划7月的LPR下调意象新披发利率在3.35%独揽，比较2023年12月的3.97%下行62BP（基点），而存量按揭利率下调幅度仅为35BP。据此测算，存量房贷利率和新增房贷利率的利差再度回到约60～70BP的高位。

部分城市的利差可能更大。据广东省城规院住房战术规划中心首席规划员李宇嘉统计，2019年10月～2022年5月，北京、上海、深圳、厦门几个要点城市首套房贷利率多量在4.8%～5.2%之间，比咫尺增量首套房贷跨越约150BP。

“在调降存量房贷利率战术未落实之前，新增个东说念主住房贷款利率下落激励住户进行贷款置换，导致早偿率飞腾。”国泰君何在近期研报中指出。

与此同期，前年10月于今，进款利率调降、永久国债沟通、大额存单停售、手工补息责罚等事件加重了住户“高收益财富荒”。

利差增大、“财富荒”加重助推提前还贷局势合手续。

部分存量房贷仍处高位的购房者年内已屡次提前还贷。元粒将提前还贷称为“自救”。他给记者算了一笔账，他在2020年高位购房，咫尺房贷利率为LPR+30BP（4.5%，LPR岁首为4.2%，未到重订价周期）。我方近一年深切、基金的轮廓收益率是3%。中间利差大，提前还贷基本成为势必招揽。

“咫尺新发房贷利率是3.5%，咱们则是4.5%，心里落差确凿太大了。”元粒提到，本年他仍是肯求提前还贷两次共计50多万元，争取来岁证明工资披发的节拍再还几十万元，松开下利息资本。

也有购房者更为冒险，通过指标贷转贷进行提前还贷。又名不肯透露姓名的深圳购房者先容，他办了一笔10万元的消耗贷、一笔40万元的典质指标贷，把利率为4.2%的按揭全还了。

“办指标贷和消耗贷前期压力大，但骨子利息减少了，思趁着40岁前告别‘房奴’生计。周围好多咫尺经济实力还不错的一又友齐是这样野心的。”他说。不外，据记者了解，咫尺使用消耗贷和指标贷置换按揭或波及违章，背后存在多重风险。

中金公司近期统计数据炫耀，咫尺银行按揭早偿率仍位于14%独揽的高位，何况可能存在使用消耗贷和指标贷置换按揭的空间。

咫尺银行按揭早偿率仍位于14%独揽的高位（图片起原：中金公司研报）

从A股上市公司半年报中也可窥见头绪。财报炫耀，末端第二季度末，六大国有银行共计个东说念主住房贷款余额为25.49万亿元，较岁首减少3254.71亿元。

中国东说念主民银行近期透露的数据进一步印证了这一趋势。本年第二季度末，个东说念主住房贷款余额为37.79万亿元，同比下落2.1%。

存量房贷利率能否再调降？

提前还贷升温布景下，近期对于存量房贷调降的外传四起。

不外，第一财经记者向多位银行里面东说念主士求证，均暗示咫尺不知情。

外传背后，存量房贷利率是否还有再次调降的可能？

“聚积本年最新的房贷战术和利率变化，再度调降存量房贷利率可能性如实存在。”天风证券固定收益规划首席分析师孙彬彬合计，2023年8月调降存量房贷利率惠及的广度和幅度不行谓不大，但还有进一表率降的空间。一方面，前年的战术仅波及首套房贷，不波及二套房；另一方面，此前调换仅条件调降时不低于原贷款披发时各地最低的利率下限。

战术面上看，本年4月政事局会议明确，聚积房地产阛阓供求揣度的新变化、东说念主民大家对优质住房的新期待，统筹规划消化存量房产和优化增量住房的战术措施。

对于调降面貌，部分机构东说念主士合计盛开转按揭的可能性不大，可能会成功镌汰存量按揭加点，全体利率调降幅度可能为55BP或80BP。

“房贷存量降息有可能，但不一定允许转按揭，更有可能是镌汰存量按揭加点。”浙商证券银行业首席分析师梁凤洁合计，转按揭，相配于原先在A银行贷款的住户，不错在B银行以最新利率贷款来置换原先贷款，波及跨行合营等，历程复杂，且在面前按揭需求疲弱的布景下，放开后，可能会酿成银犯罪性竞争。

林英奇也合手雷同不雅点。他合计，是否再行放开转按揭、转按揭的界限（是否包括二套房）、银行在同行竞争的环境下是否自主下调房贷利率仍有省略情趣。

假定存量房贷利率再次调降，幅度会有多大？孙彬彬合计有两种测算逻辑。一是按照央行公布的前期存量房贷利率4.27%，压缩至本年二季度新增住房贷款加权平均利率3.45%，则不错压缩82bp，对应每年减少借债东说念主利息支拨约3100亿元。

另一种测算法子所以透露本年上半年存量中永久个东说念主贷款年化平均收益率的交通银步履例，该利率约为4.0%，降至新增房贷加权平均利率3.45%，约压缩55bp，对应每年减少借债东说念主利息支拨约2100亿元。

值得留心的是，机构多量合计，存量按揭利率调换会对银行息差形成影响，未必率会配套战术进一步镌汰进款资本。

林英奇合计，诚然存量按揭利率的可能调换对银行息差形成影响，国有大行按揭占比高于中小银行，受存量按揭利率调换的影响更大。但假定欠债资本同表率整，预测对于息差的总体影响是中性的。

他进一步补充，骨子上，即使不调换存量按揭利率，住户可能仍在通过提前还贷、指标消耗贷置换等面貌对银行息差形成压力。

梁凤洁合计，有计划交易银行息差压力较大，监管暗示需保合手交易银行合理利润和净息差水平。若降按揭存量利率，预测未必率配套降进款资本，以对冲银行息差压力。

“调降存量房贷利率可能无法扫数缓释‘提前还贷’压力，因为后者的根源在于社会投资讨教率镌汰。”孙彬彬合计，从机构步履角度有计划，存量房贷利率调降，一定进度上影响银行存量业务，可能进一步加大财富荒和利润荒。