证券时报记者 赵梦桥 裴利瑞

近期，A股举座情绪悲怆，仅有“红利”观点个股上升，但一样具备高股息特征的REITs却再度下挫，致使有个别基金因近期跌幅太大而罗致在来回时分段内停牌半小时，但从低开低走的后果来看，停牌见效甚微。

强制分成动作REITs家具的本性，底层金钱公允价值的变动决定了二级市集上的走势。分类来看，产业园类REITs表情受出租率与房钱的影响，近一年多以来走势悲怆，而现款流充沛、缱绻服气性高的高速公路以及保险房表情则显得更为抗跌。

1月5日，嘉实京东仓储基础时刻REIT领跌，跌幅达7.57%，此外还有中金普洛斯REIT、华安张江产业园REIT、东吴苏州工业园区产业园REIT以及博时招商蛇口(001979)产业园REIT等跌幅超3%。

嘉实基金的重挫与前一日的公告相关，该公告的中枢是武汉表情房钱下降，从而被市集解读为利空。2023年三季度，武汉市东西湖区同区位可比物业净有用房钱在19.15—25.6元/平时米/月之间，市集平均净有用房钱为22.2元/平时米/月，而在2019年市集平均净有用房钱为32.24元/平时米/月，4年多以来该表情可比房钱下降幅度显然。

但公告中也表露，承租东谈主湖北京邦达已就武汉表情租借事宜签署了续租契约：自2024年1月起，续租首年肇端净有用房钱为28.98元/平时米/月，续租租期为2024年1月1日至2028年12月31日，在续租期内房钱步伐不息按照原租借合同的商定每年增长3%。因此，天然当今该项办法房钱有所下降，但较市集平均房钱仍高了30.54%。

另一只产业园类公募REIT——华安张江产业园REIT也莫得逃过下落，该基金在1月5日公告，由于蚁合3个往昔日累计跌幅超11%，1月5日开市起停牌1个小时。但停牌见效甚微，在1月5日10：30复牌后，华安张江产业园REIT的二级市集价钱仍然抓续下探，界限当日收盘下落3.11%。

值得扎眼的是，REITs二级市集来回价钱的下落会导致买入本钱下降，进而导致投资者本色的净现款流分配率栽培。笔据华安张江光产业园REIT的预测，该基金2023年度可供分配金额约1.25亿元，已刊行份额9.6亿份。基于上述数据，假定投资者在2024年1月4日通过二级市集来回买入本基金，买入价钱为本日收盘价2.318元/份，该投资者的2023年度净现款流分配率预测值约为5.61%。

举座来看，REITs举座行情继昨年重挫后，2024以来并莫得迎来“新表象”，中证REITs指数蚁合4日下落，累计跌幅超3.5%，跌幅逾越5%的家具就有6只。且拉万古分来看，近两个月以来事迹为正的稀稀拉拉，且跌幅居前的家具无一例外全是产业园表情，下挫幅度逾越两成的家具比比齐是。

中信证券觉得，受宏不雅经济周期影响，部分产业园区出现佃户到期不续约、提前退租等情况，其中部分金钱因辛劳现款流提供方退租而掉租显然。干与2023年三季度，一方面，原始权利东谈主、基金解决东谈主、运营解决机构等参与方加强主动解决，部分金钱的出租情况呈旯旮竖立趋势。同期，厂房类产业园区和部分研发办公类产业园区的出租率明白仍相对领略，其事迹明白也成为了板块的结构性亮点。另一方面，研发办公类的产业园区租借市集的规复尚待时日，个别佃户变动关于出租率的扰动仍在，部分产业园的事迹竖立还需要耐烦。

在司理抓续下落之后，光大证券(601788)暗示，公募REITs刻下具备较好的投资性价比：公募REITs在2023年的瞻望分配率显耀高于对应业态A股行业指数2022年的股息率。以高速公路行业为例，公路(中信)行业指数2022年股息率约为3.8%，而高速公路REITs板块中2023年瞻望可供分配率最低的也有7.5%，最高达12.3%。对标沪深A股，2022年股息率10%的沪深A股上市公司仅有26家，占比仅0.5%，荟萃在煤炭行业，而该产业的周期性波动较大。以2022年股息率10%的公司来看，各年的股息率及现款分成率都有所波动，2020—2022年平均股息率约为11.1%，平均现款分成率约为55.3%。且在严控场地政府隐性债务的布景下，高息城投债和非标渐渐缩量，“详细商酌，公募REITs刻下已具备较好的投资性价比”。

此外，中金基金李耀光对关联媒体暗示，由于公募REITs介于股债之间的风险收益水平，重复处于历史相对高点的收益率利差，现阶段公募REITs家具的投资价值值得挖掘，不外在市集波上路分有所拘谨的趋势下，运营解决分化所带来的风险也值得警惕。